FIIs vivem distorção e abrem oportunidade para “comprar” imóvel com desconto

Os fundos imobiliários (FIIs) se consolidaram nas últimas décadas como opção alternativa para quem deseja receber aluguel sem necessariamente comprar um imóvel para locação. Nos últimos meses, essa classe de ativo está oferecendo uma outra oportunidade: um desconto exagerado, segundo representantes do mercado.

O passo a passo para viver de renda, sem precisar ter um imóvel.

Se a redução da Selic – que caiu de 13,75% ao ano para 10,75% de agosto do ano passado para cá – sustentou a retomada dos FIIs no período, a interrupção do ciclo de cortes da taxa de juros e as incertezas fiscais no País frearam a tendência de alta dos fundos que, em alguns casos, voltaram a perder valor de mercado.

Com a desvalorização, parte dos FIIs passou a negociar abaixo do valor patrimonial – espécie de valor justo –, de acordo com o V/VP dos fundos (preço sobre valor patrimonial).

Isso porque quanto mais próximo o indicador estiver de 1, mais perto do preço justo o fundo estará. Acima deste nível a cota é negociada com ágio e, abaixo, com desconto. É como se o investidor que comprar uma cota de um FII descontado pagasse pelos imóveis presentes neste fundo um valor abaixo do considerado justo.

O segmento de lajes corporativas, por exemplo, tem atualmente um V/VP (também chamado de P/VP) médio de 0,75 – o que corresponderia a um desconto de 25%, como mostra a tabela abaixo.

O que justifica os descontos?

Na avaliação de Rodrigo Abbud, gestor da VBI Real Estate, o desconto oferecido hoje pelos fundos imobiliários é exagerado e não reflete necessariamente a operação dos bons fundos imobiliários do mercado.

“Um shopping bem alugado e vendendo bem, um galpão logístico que mantém seus fundamentos ou um prédio na Faria Lima não vão perder 15% do seu valor por causa de uma reunião do Copom”, provoca o gestor, explicando que não haveria motivo, portanto, para um fundo que investe neste tipo de imóvel se desvalorizar nesta magnitude.

A distorção, por outro, lado abre boas oportunidades, concorda Flávio Cagno, gestor da Kinea Investimentos. “Pessoalmente, nunca tinha visto uma situação em que você tem um nível de precificação tão estressado como atualmente”, diz o executivo, que se refere principalmente aos FIIs de “papel” – aqueles que investem em títulos de renda fixa.

Cagno explica que os ativos que compõem o portfólio destes fundos – basicamente empréstimos baseados em aluguéis de imóveis – vem apresentando uma forte recuperação desde a pandemia da Covid -19.

“Na prática, podemos comprar um ativo que só melhora e o preço não reflete esta saúde financeira”, resume.

Mas e o fiscal?

“Se o macro, com a discussão sobre o fiscal do País, está estressado, o micro, que representa as operações dos fundos, está muito bom”, observa Cagno, ao comentar a principal preocupação do mercado financeiro atualmente.

André Freitas, da Hedge Investments, vai além e vê muito barulho em relação ao tema. Para ele, o discurso, muitas vezes, é pior do que o fato.

“É como se você tivesse um time na sua empresa trabalhando e, mesmo com dificuldade, está entregando o resultado, mas o presidente da companhia só dá bola fora”, reflete.

Para o gestor, o fiscal do Brasil hoje não é bom, mas comparado com o dos últimos 20 anos talvez não seja tão ruim. Ao mesmo tempo, acrescenta, há redução na vacância em diversos setores, as vendas dos shoppings crescem, entre outros bons indicadores – que beneficiam os FIIs.   

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“E, apesar destes resultados, bons fundos imobiliários estão apresentando descontos em comparação ao valor patrimonial”, reforça Freitas. “A oportunidade está aí e o investidor deve apenas dimensionar o aporte [saudável] que deve fazer nos FIIs”, finaliza.